Wynajmujesz mieszkanie i głowisz się, jak to w ogóle rozliczyć? No to mam dla ciebie jedną dobrą wiadomość — od 1 stycznia 2023 roku nie musimy już nad tym kombinować, bo została nam tylko jedna droga. Podatek ryczałtowy od najmu zrobił się po prostu obowiązkowy dla wszystkich, którzy wynajmują lokal poza działalnością gospodarczą. A zasady ogólne i skala podatkowa? Te akurat zniknęły z tej kategorii całkowicie, ot tak.
Zmianę wprowadziła ustawa o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych i fiskus raczej nie zostawił nam tu żadnego wyboru. Jak wynajmujesz lokal jako osoba prywatna, to płacisz podatek od przychodu, a nie od dochodu. Czyli, mówiąc wprost: od podstawy opodatkowania nie odejmiesz sobie żadnych kosztów, no na przykład remontu czy odsetek od kredytu. Po prostu nie ma takiej opcji… i tyle.
Stawki ryczałtu od najmu zależą od jednej kwoty granicznej
Stawki mamy w sumie dwie. 8,5 procent przychodu do 100 000 zł rocznie, no i 12,5 procent od nadwyżki ponad ten próg. I tyle, to cała tabela stawek, jaka nas obowiązuje, kiedy rozliczamy wynajem mieszkania. Nic więcej tu nie ma.
Limit liczymy sobie dla całego roku podatkowego. Dopóki suma czynszów nie przekroczy tych 100 tys. zł, płacisz tę niższą stawkę. A każda złotówka powyżej tej granicy… no wpada już w wyższy próg, nic na to nie poradzisz.
Co ważne, małżonkowie mają tu swoją odrębną zasadę. Ich wspólny limit to 200 000 zł, i to niezależnie od tego, czy mieszkanie należy do obojga, czy tylko do jednego z nich. I dopiero jak przekroczą tę podwyższoną kwotę, no to wtedy uruchamia się stawka 12,5 procent.
| Element rozliczenia | Wartość |
|---|---|
| Stawka do limitu | 8,5% przychodu |
| Stawka od nadwyżki | 12,5% przychodu |
| Limit roczny (osoba) | 100 000 zł |
| Limit roczny (małżonkowie) | 200 000 zł |
| Termin wpłaty miesięcznej | do 20. dnia następnego miesiąca |
| Termin złożenia PIT-28 | do 30 kwietnia |
Przychodem jest czynsz, ale nie każda kwota z konta
Podstawą opodatkowania jest sam czynsz najmu, czyli to, co dostajemy za to, że ktoś korzysta z naszego lokalu. A opłaty eksploatacyjne, które najemca pokrywa za zużyte media, co do zasady nie są naszym przychodem — no jeśli tylko przerzucamy je dalej do dostawcy.
Kaucja też nie wchodzi do podstawy. To takie zabezpieczenie zwrotne i dopóki jej nie zatrzymasz, fiskus nie traktuje jej jak przychodu. Sytuacja zmienia się dopiero wtedy, kiedy tę kaucję zaliczysz na poczet zaległego czynszu albo zniszczeń — no i wtedy to już inna bajka.
I właśnie dlatego rozdzielenie tych pozycji w umowie ma takie praktyczne znaczenie. Jak czynsz i opłaty za media masz wyraźnie rozpisane, to po prostu łatwiej później wykazać, że podatek ryczałtowy od najmu dotyczy tylko tej kwoty należnej właścicielowi. Krajowa Informacja Skarbowa zresztą wielokrotnie potwierdzała tę linię w interpretacjach indywidualnych.
Pierwsza wpłata zastępuje formalne zgłoszenie
Wyboru ryczałtu w sumie nie musimy nigdzie zgłaszać żadnym osobnym oświadczeniem. Skoro to jedyna dopuszczalna forma dla najmu prywatnego, to organ podatkowy przyjmuje ją z mocy ustawy. Wystarczy, że zaczniesz płacić… no i tyle.
Pierwszą wpłatę uznaje się za ten moment, w którym zaczynamy rozliczenia. Przelewasz należność na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy, a w tytule wpisujesz symbol formularza PIT-28. To w zupełności wystarcza, żeby fiskus przypisał płatność do właściwej kategorii.
Najem rozliczany ryczałtem raczej nie wymaga od nas prowadzenia żadnych ksiąg ani jakiejś rozbudowanej ewidencji przychodów. Wystarczy taka dokumentacja, która pozwala ustalić wysokość czynszu — czyli najczęściej po prostu umowa i potwierdzenia wpłat. Tę zasadę opisują też różne serwisy podatkowe, między innymi Gazeta Prawna.
Wpłaty idą co miesiąc albo co kwartał
Podatek wpłacamy do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym powstał przychód. Za grudzień termin się trochę przesuwa i upływa razem z rozliczeniem rocznym. A jak w danym miesiącu nie ma przychodu, no to nie ma i wpłaty — proste.
Część właścicieli może się rozliczać kwartalnie. Z tej opcji korzystają ci podatnicy, których przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro, no i osoby, które zaczynają wynajem dopiero w trakcie roku. Wpłata kwartalna trafia do urzędu do 20. dnia miesiąca po zakończonym kwartale.
Natomiast roczne zeznanie PIT-28 składamy raz w roku, do 30 kwietnia za rok poprzedni. Wcześniej ten termin wypadał gdzieś pod koniec lutego, ale zmiana przepisów przesunęła go akurat na koniec kwietnia. A formularz złożony przed początkiem okresu rozliczeniowego traktuje się tak, jakby był wniesiony pierwszego dnia tego okresu.
Wyliczenie pokazuje, kiedy włącza się wyższa stawka
Weźmy sobie takie mieszkanie wynajmowane za 5000 zł miesięcznie. Roczny przychód to 60 000 zł, czyli spokojnie mieścimy się w limicie 100 tys. zł. Podatek wynosi 8,5 procent, a więc 5100 zł za cały rok. No i tyle.
Trochę inaczej wygląda rachunek przy wyższym czynszu. Przy przychodzie 120 000 zł rocznie pierwsze 100 000 zł obciąża stawka 8,5 procent, co daje nam 8500 zł. A pozostałe 20 000 zł wpada już w stawkę 12,5 procent, czyli kolejne 2500 zł. No i razem roczny podatek ryczałtowy od najmu sięga w tym przykładzie 11 000 zł.
Ta różnica między progami pokazuje wprost, dlaczego limit 100 tys. zł jest takim punktem odniesienia dla nas, wynajmujących. Im bliżej tej granicy, tym mocniej każda dodatkowa złotówka czynszu podbija nam to efektywne obciążenie. Mechanizm progresji działa zresztą wyłącznie na tej nadwyżce, a nie na całej kwocie.
Warto też pamiętać, że przy mieszkaniu na kredyt ryczałt bywa mniej korzystny niż dawne zasady ogólne, bo nie pozwala odliczyć ani odsetek, ani amortyzacji. Podobny problem dotyka właścicieli, którzy ponoszą duże nakłady remontowe — o czym piszemy w tekście o rozliczeniu wynajmu mieszkania. Tych kosztów po prostu nie ma jak tu ująć, no i już.
Działalność gospodarcza rządzi się innymi regułami
Obowiązkowy ryczałt objął najem prywatny, a nie najem w ramach firmy. Przedsiębiorca, który wynajmuje lokale jako element działalności gospodarczej, wciąż może sobie wybierać między ryczałtem, podatkiem liniowym a skalą. Tam stawka ryczałtu dla najmu też wynosi 8,5 i 12,5 procent, ale limit i zasady ewidencji wyglądają już zupełnie inaczej.
Granica między najmem prywatnym a firmowym bywa w wielu przypadkach sporna. Sądy administracyjne wskazywały, że o kwalifikacji decyduje sposób prowadzenia najmu, a nie sama liczba mieszkań. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2021 roku przyznała tu pierwszeństwo decyzji podatnika co do zaliczenia składnika majątku do firmy.
Dla zwykłego właściciela jednego czy dwóch mieszkań kwalifikacja jest zwykle prosta — to najem prywatny rozliczany ryczałtem. Problem pojawia się raczej przy większej skali i takiej zorganizowanej obsłudze, gdy fiskus może uznać naszą aktywność za działalność gospodarczą. No i wtedy zmieniają się i stawki, i obowiązki sprawozdawcze.